实探陆家嘴苏州百亿诉讼案地块：现房、商业、学校空置多年！
作 者丨唐韶葵,赵云帆
编 辑丨骆一帆,张铭心,江佩佩
视 频丨曾婷芳
一纸公告撕开冰山一角。
花费超85亿巨资、经过222轮竞价拿下的苏州地块部分区域被发现存在严重污染风险，陆家嘴集团起诉苏钢集团索赔100亿元。
现房、商业、学校空置多年谁之过？21世纪经济报道记者实地调查探究背后的故事。
触目惊心！“污染地块”仍有人居住！现房、商业、学校大量空置
“这事情我们都知道好几年了，有那么严重吗？”11月9日，住在苏州高新区浒墅路某安置小区的黄坚（化名）对21世纪经济报道记者说，他在此居住了几十年，并未在意脚下的土地是否被污染。
他表示，苏州钢厂搬来之前，这里都是乡村，后来慢慢盖了商品房小区。“几年前我还去看过陆家嘴那个小区的房子，户型不好，没看上。”黄坚说，最近这个楼盘因为陆家嘴索赔百亿的事情出名了，已成为邻里茶余饭后的谈资。
据了解，陆家嘴在2022年4月公告披露过意外发现地块存在严重污染风险。彼时地块已全面停工停售。陆家嘴在11月4日的公告里披露了事件最新进展：上海陆家嘴及其子公司佳湾公司、佳二公司与江苏苏钢集团有限公司、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局（以下合称“被告方”）因土壤污染产生侵权纠纷，原告方向江苏省高级人民法院提起民事诉讼。目前法院已立案受理，尚未开庭审理。
数百业主仍在居住！维权无果
目前，已交付入住的两个组团峰誉庭和锦园，只有峰誉庭入住率比较高，共有几百户业主。他们现在忧心忡忡，此前也曾维权无果。
（已建成的一个住宅组团，图源：21世纪经济报道记者摄）
一名业主林美（化名）透露，锦园二期只交了定金的买家目前已退款，锦园一期卖出了20-30套房子，也有业主去找开发商退钱，但没有给说法，至今没退。
21世纪经济报道记者在现场看到，锦园只有1栋与11栋有零散几户入住，多为老人。少量阳台上有晾晒衣物，其余楼栋虽然已经盖好，但看上去没有居住痕迹的。
商场写字楼空置多年，知名学校暂停启用
此外，商场、写字楼与雷丁学校，均为峻工状态，且均为空置。据了解，最先查出有严重污染的2号地块也是雷丁学校所在地块。
这所学校由苏州伦华教育集团与英国雷丁学校共同打造。由于是国内首所雷丁学校，该学校从立项、开工建设、封顶、招生都备受关注。
（雷丁学校，图源：21世纪经济报道记者摄）
知情人士透露，上海陆家嘴公司曾委托第三方初调，发现2号地块存在验证的污染，后又经政府推荐的第三方鉴定机构调查，结果同样显示污染严重，目前苏州雷丁学校项目暂停启用，已招录的学生只能另行安排其他学校借读。
陆家嘴彻底怒了！花85亿竟买到14块“污染地块”？索赔百亿
陆家嘴公告显示，2016年，公司指定控股子公司佳湾公司和佳二公司（通过信托计划）组成联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司95%股权，绿岸公司名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。
陆家嘴方面直言，2022年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。同时，公司委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。
实际上，2022年4月13日，陆家嘴就曾发布公告自曝项目土地存在污染风险。在其购买的17宗土地中，现已开发其中8宗地块，却意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险，土壤或地下水中诸多元素大幅超标，不符合该等地块原对应的规划用地标准，4幅地块面积合计约11.8万平方米。截至2021年末，该4幅地块累计工程投入金额约为4.5亿元。
而公告也揭露，当时苏钢集团给出的绿岸公司名下地块检测报告显示，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。
陆家嘴称，基于对公开市场股权挂牌信息的信任，以及对政府部门行政行为的合理信赖，根据规定对相关所知信息进行了真实、准确、完整的披露，审慎研究并依法履行各项合规审议程序后，通过下属企业竞得绿岸公司股权。在环境调查同时，公司组织专门力量核查发现，在苏地2008-G-6号地块调规变性及出让过程中，不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让绿岸公司95%股权时隐瞒了相关信息。公司正在就土地调规及出让过程中行政审批及部门监管的合规合法性进行深入查核。
陆家嘴拿下苏州这14幅污染地块，与其转型期战略决策有关。陆家嘴方面当时也表示，此次收购有利于进一步增加公司土地储备，拓展公司发展空间，“通过积极实施‘走出去’战略，进一步提升陆家嘴商业地产品牌影响力，增强公司持续经营能力和盈利水平。”
2016年，陆家嘴通过上海产权联合交易所竞拍拿下了苏钢集团旗下苏州绿岸公司95%的股权。彼时正处于房地产高峰期，项目因为规模与定位非常适合中长周期开发，吸引了19家房企参与竞价，挂牌价格也从31.5亿元的底价推到了68.4亿元，加上还要承接16.85亿元的债务，总成交额达到85.25亿元。
17宗地块包含了住宅、商业、工业、教育用地，但是直到2021年2号地块上的学校建好了，在办理办学许可证的时候才发现这个地块存在严重污染。而这时的房地产市场已经急转直下，房企偃旗息鼓，排队债务重组。各地楼市也随之萎缩，成交量下跌。
据项目业主透露，2021年业主们曾在12345平台投诉，获得高新区浒墅关经开区安监局回复：2022年4月24日至5月11日，中央生态环境保护督察办公室牵头组成调查组，对苏州高新区苏州绿岸项目地块污染问题开展现场调查。期间，中央环保督察调查组对苏州绿岸17宗地块开展了现场采样检测。采样检测评估结果表明：包括峰誉庭(15号地块)及其周边的7、8、9、11、12、13、14、16、17号地块属可安全利用地块。
环保督察组曾点名相关地块存在污染
也就在2022年4月，该区域因土地存在污染被中央第二生态环境保护督察组点名，被指土壤、地下水中诸多元素大幅超标，不符合该地块原对应的规划用地标准。此时被指存在污染的地块上已经建起了学校、幼儿园和高层住宅。被环保督察组点名近1年后，今年2月2日，针对该地块污染情况，苏州高新区管委会发布了《苏州绿岸项目2#地块土壤污染状况调查报告》其中明确提到，土地及地下水均存在污染。
当时，除被环保督察组点名的7个地块外，剩余10个地块是否存在污染仍在检测中。截至目前，陆家嘴已确定上述17块土地中，有14块存在污染，污染面积和污染程度远超地块挂牌出让时所披露的污染情况。
据了解，陆家嘴锦绣澜山最初售价2.5万元/平方米，高于周边小区二手房均价。林美入手的时候是2万元/平方米出头，她入手一套80多平方米、总价180万的房子，准备给父母养老住，无奈现在摊上污染地块，也只能让房子搁置了，“有邻居亏本挂牌出售，但没人买”。
涉事地块有部分开发为小区，目前二手房市场价约为1.6万/平米。图片来自链家
知情人士爆料：土地在挂牌出让前曾经多次被改变
依据相关法律法规，这些有严重污染风险的地块必须把楼房拆了，重新清理土地，才能重新投入使用。但这个经济损失无法估算，以陆家嘴近年来的净利润规模来看，也无法承受亏损计提。日前，陆家嘴方面对媒体指出，公司已经交过项目收购款（地价款），不应该再为污染治理买单。
知情人士指出，中央环保督察组已经查实相关地块有污染，土地在挂牌出让前曾经多次被改变。
据透露，陆家嘴委托专业机构核查发现，苏钢集团把土地将工业用地性质改为住宅和教育用地之前，并没有根据法律法规进行土地的环保检测核查，交易过程中也不排除涉嫌存在违规行为。
由于双方协商一两年未果，陆家嘴一怒之下，把江苏苏钢集团、苏州环境科学研究院，苏州高新区管委会，还有苏州市自然资源和规划局打包告上法庭，索赔约100.44亿元。
陆家嘴为何没有提前喊停？
严重污染的工业土地是怎么变成住宅用地，教育用地的？其实就在7年前，苏州高新区管委会就曾因地块出让给出过警示，但当时陆家嘴看中的是苏州高新区浒墅关经济开发区苏州绿岸综合体区域的投资价值。
（右边地块只有售楼处，左边地块是已封顶的住宅组团状态，目前停工，图源：21世纪经济报道记者摄）
事实上，陆家嘴并非没有机会对该项目提前喊停。
据媒体此前披露，2016年10月18日、19日，上海联合产权交易所连续收到了苏州高新区管委会两份《关于商情中止项目交易的函》。该函件内容显示，2016年8月29日，上海联合产权交易所发布了江苏苏钢集团有限公司（以下简称苏钢集团）委托北大医疗产业园科技有限公司向上海联合产权交易所提交转让苏钢集团全资子公司苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称绿岸公司）95%股权转让的公告。
苏州高新区管委会发现后，立即约谈苏钢集团及其当时的大股东北大方正集团有限公司相关负责人，要求其停止有关股权的挂牌，但2016年10月17日获悉，已被摘牌，因此发函要求中止有关交易的后续签约、交割工作。
苏州高新区管委会提到，为推进苏钢集团整体转型升级以及苏钢老区改造，在苏州市政府和苏州高新区管委会的支持下，苏钢集团引入北大方正集团，共同打造“北大方正•苏州现代服务业集聚区”。绿岸公司是苏钢集团整体转型升级项目中的一个项目公司，该公司及其名下地块，不能脱离该项目独立存在。
苏州高新区管委会认为，苏钢集团及其股东北大方正集团将绿岸公司作为单纯的房地产开发企业，单独对外转让其95%的股权，严重违反苏州市政府对苏钢集团转型升级支持的初衷和要求，违背了其与苏州高新区管委会签订的一系列协议及文件规定。单独转让绿岸公司上述标的地块，作为单纯房地产项目开发，将会带来一系列问题。
苏州高新区管委会同时还提到，在本次交易挂牌中，转让方苏钢集团及其代理人隐瞒了有关项目背景和绿岸公司应当承担的义务和责任，违反了相关规定。且隐瞒了相关重要协议和文件，未尽信息披露义务，转让方涉嫌以牟利为目的非法转让土地。
但在该函件发出后不到1个月的时间，苏州高新区管委会与上海陆家嘴公司签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录。该《备忘录》中表示，苏州高新区管委会与北大方正集团、苏钢集团就苏州绿岸股权事宜达成谅解，支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块。而在当时，对于苏州高新区管委会一个月内对于项目转让的态度变化，陆家嘴显然没有过多留意。
苏钢集团为了盘活资产，陆家嘴为了转型、走出上海，这单交易本是皆大欢喜的，然而却败在地块的污染风险上。
一名业内人士分析认为，不少城市在出让工业用地转变性质前都会先做好土地检测、清理工作，在建设过程中包含地下水使用项目，因此地下水也是需要检测的。
他指出，地质勘探报告是必须出具的，报告内容包含水文条件等，而苏钢集团是没有出具报告的资质的，应该是建设方委托勘探公司进行。目前陆家嘴案涉土地出让方是否存在隐瞒情况、建设方是否按照流程进行建设均是未知。
事件双方身份敏感
苏钢幕后大佬是平安
记者现场走访可见，部分地块距离京杭大运河航道最近位置仅在30米左右。
据披露，2021年末，陆家嘴已建设开发的4宗地块累计工程投入金额约为4.5亿元，对应的存货金额为22.42亿元。加之目前，陆家嘴方面投资金额近150亿元。如今，彻底修复损失需要付出的成本难以估量，且消耗时间很长。
目前，环保督察组反馈的问题主要存在土地此前调规变性、教育用地调规变性、2016年土地挂牌出让过程等方面存在问题，但目前尚未达成解决方案。早于今年2月，陆家嘴便对外透露，公司已主动暂停了苏州绿岸项目相关开发、建设、销售工作，并对所有污染地块实施了严格管理，未来将持续申诉、维权，坚持要求相关责任方承担责任。截至目前，21世纪经济报道记者联系苏州高新区管委会，未得到回应。
一位环境法教授分析认为，该案在一定程度上反映出环评制度在执行中存在不小问题，也客观引申出因利益驱动而随意出具报告的情况，可能并不罕见。
首先，该案不仅涉及环境影响评价报告问题，也涉及土壤检测报告问题。根据法律规定，不涉及环境敏感区域的房地产项目，并不需要进行环境影响评价，涉案地块仅有雷丁学校需要进行环境影响评价。雷丁学校土地由原先工业园区转建为学校，依照《环境影响评价法》，当建筑项目性质发生变化时，须重新进行环评。而也正是在雷丁学校2021、2022年进行的环境影响评价中，涉及到具体的土地性质变更，根据法律规定，工业用地变更为住宅、公共管理与公共服务用地，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查，需要提供土壤检测报告，才导致了该案进一步发展。
其次，根据关于发布《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项国家环境质量标准的公告，旧土壤标准并没有苯并[a]芘，以前的土壤污染标准比较宽松，而现有土壤污染标准较为严格。
该人士还认为，苏州环境科学研究所出具的环评报告，科学性存疑。不排除失实的可能。
当事双方的身份也足够吸睛。原告是上海浦东国资控股的A股上市公司及其子公司，被告是江苏苏钢集团，以及多家苏州政府机构、事业单位、国有企业。
据天眼查显示，江苏苏钢集团的控股股东为方正商业地产有限责任公司，持股92.46%。而通过股权穿透发现，其方正商业地产背后的最终实际控制方，则是中国平安。
陆家嘴则是上海滩举足轻重的大型企业，其资产主要位于上海浦东。陆家嘴的主业板块包括商业地产、商业运营、金融服务三类。商业地产为其核心业务，物业租金收入贡献超过一半的收入。但随着房地产行业下行，目前陆家嘴无法兑付旗下控股子公司陆家嘴国际信托有限公司债券金额超过18亿元。
2022年，陆家嘴实现营收117.6亿元，同比下滑15.21%；净利润却只有10.85亿，同比下滑74.84%。今年前三季度，陆家嘴业绩持续下滑，营业收入57.75亿元，同比下降14.47%，净利润8.37亿元，同比下降27.75%。
三问陆家嘴：为何未做减值处理、为何未计提存货跌价、资产损失多大？
截至11月9日收盘，陆家嘴股价日内下跌4.52%，创下今年3月以来的最大跌幅。
实际上，该事件距离其首次被陆家嘴项目子公司发现并对外界公示，已经过去一年半有余。
涉污染地块逐步增加
期间，陆家嘴公司陆续披露了多次苏州绿岸污染事件的进程，其中受污染地块也从最初的4幅、7幅，逐步到如今的14幅，涉及金额从最初的27亿、45亿到至今的百亿之巨。
但21记者注意到，自始至终陆家嘴方面都未对相关项目的进行减值处理。
“会计准则要求出现这种明显减值迹象时，应该及时做减值测试，就算不及时，在12月31日资产负债表日也必须作减值测试。”一位资深审计师告诉21世纪经济报道记者，“当然这是会计准则的要求，至于执行到什么程度，就看各方博弈了。”
公开资料显示，2022年4月，陆家嘴首次披露苏州绿岸项目污染事件进展，称公司子项目公司绿岸公司意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险。
为何未计提存货跌价？
根据当时披露的涉风险金额，截至2021年末，受污染的四幅地块投入建设金额约为4.5亿元，对应的存货金额为22.42亿元。而由于上述项目未达到可使用状态，故尚未结转。
待到2022年陆家嘴年报公示之际，公司披露的绿岸涉污染资产范围又再度扩大。其中，苏州绿岸项目受污染地块提升至7幅，包括对应的存货账面价值已经提升至44.9亿元，相关联的在建工程金额则并未公示。
对于该项目的跌价风险，公司方面在2022年年报中表示，管理层认为苏州绿岸的存货不符合计提存货跌价准备的条件，未计提存货跌价准备。但“实际结果可能与陆家嘴股份管理层的判断存在差异。”
直至最新披露的诉讼事项公告，17幅地块中的14幅已经被检测出存在污染，且污染程度远超预期。
损失的猜想
公开资料显示，陆家嘴在2016年首次以支付现金和承担债务的方式，以85.25亿元对价获得该项目实施主体绿岸公司95%股权。此后逐年陆续开发该地块。
21世纪经济报道记者根据陆家嘴2017年-2022年公司财报数据统计发现，公司已经完成了苏州项目7幅地块的设施竣工，其累计总投资额30.76亿元。
而包括受污染事件影响导致停工的苏州12号地块已投入开发资金合计9.94亿元，前述总投资额则达到40.7亿元。
再计算前述投入金额，加上买地耗费的85.25亿元，容易得出陆家嘴要求的“百亿”赔偿金额实际占到了截至2022年末公司在该项目上总投入的80%左右。
而考虑部分项目已经完成出售，陆家嘴方面赔偿规模的比例无疑已经满足了公司对该项目进行大额减值测试的要求。
对此，一位投行人士告诉21世纪经济报道记者：“排除诉讼或然事项带来的收入，公司应该首先对财报进行分类处理，固定资产要先负责固定资产减值，赔偿金额则要视收入、确认或有资产等，两项工作互不影响。”
那么一旦陆家嘴进行减值测试，何种规模的资产金额会“灭失”？
一位资深审计师告诉21世纪经济报道记者，土地价值作为存货形式存在，其不太可能因为污染而完全灭失。因此通常会采取部分减值的方式，减计除拿地成本之外的开发投入资金，而保留拿地以及土地增值部分的金额。
某资深财务总监告诉21世纪经济报道记者，从行业惯例来看，一般出于审慎原则，会对项目存货资产计提30%-50%的减值损失。
此外他还表示，由于涉及污染而售出或出租的房产被相关客户要求退还的，会另外通过年度对“销售收入”的冲销或者计入销售费用的方式去体现，这部分金额目前不会在固定资产减值中体现，其要等到财报日才会披露。
SFC
本期编辑 江佩佩
21君荐读